Obecnie przewidziane są dwie możliwości wynajmowania lokali użytkowych na prowadzenie działalności gospodarczej. Wynajmowane są one na czas nieokreślony lub na czas określony na okres do 10 lat. Sejm planuje jednak wydłużyć okres wynajmu na czas określony do 30 lat.
Przedsiębiorcy decydują się najczęściej na zawarcie umowy na czas określony na okres do 10 lat. Umowa zawarta na czas dłuższy traktowana jest w świetle prawa jako umowa zawarta na czas nieokreślony. Obecnie prowadzone są jednak działania mające wydłużyć okres trwania umowy najmu na czas określony do 30 lat. Dopiero po upływie tego okresu będzie można mówić o umowie zawartej na czas nieokreślony.
Umowa najmu zawarta na czas określony
Umowa najmu zawarta na czas określony ściśle precyzuje termin, w jakim może nastąpić jej wypowiedzenie. Umowę taką każda ze stron może wypowiedzieć przez jednostronną czynność prawną, tylko w terminie wyznaczonym w umowie. Nie istnieje zatem możliwość rozwiązania umowy w dowolnym momencie bez podania konkretnej przyczyny wypowiedzenia.
Takie rozwiązanie jest zatem korzystne i bezpieczne zarówno dla wynajmującego lokal przedsiebiorcy, jak i dla właściciela lokalu. Chroni on bowiem właściciela firmy przed nieoczekiwanym wypowiedzeniem umowy, jak również nie zobowiązuje go do korzystania z wynajmowanego lokalu przez długi okres czasu. Ten typ umowy wygodny jest także dla właściciela lokalu, który pomimo tego, iż go wynajmuje, w stosunkowo krótkim czasie chciałby uzyskać prawo dysponowania nim.
Umowa najmu zawarta na czas nieokreślony
W sytuacji, w której umowa najmu została zawarta na czas nieokreślony, może ona zostać wypowiedziana przez każdą ze stron z zachowaniem terminów umownych bądź z zachowaniem terminów ustawowych, których długość zależy od sposobu płacenia czynszu.
Jeżeli czynsz uiszczany jest w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, wypowiada się go najpóźniej na trzy miesiące naprzód, na koniec kwartału kalendarzowego. Jeżeli jednak czynsz płacony jest w miesięcznych odstępach, wypowiada się go na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Przy krótszych odstępach czasu płacenia czynszu okres wypowiedzenia wynosi trzy dni, zaś przy najmie dziennym - dzień.
Zobowiązania najemcy lokalu
Obowiązkiem przedsiębiorcy wynajmującego lokal jest zwrócić go po zakończeniu umowy najmu w stanie niepogorszonym. Nie ponosi on jednak odpowiedzialności za zużycie lokalu wynikające z prawidłowego użytkowania go.
Najemca nie może używać lokalu w sposób sprzeczny z tym, jaki został określony w zawartej umowie. W sytuacji, w której lokal byłby użytkowany w sposób niezgodny z przeznaczeniem, właściciel ma prawo wypowiedzenia umowy bez zachowania terminów wypowiedzenia.
Najemca zobligowany jest również do płacenia określonego w umowie czynszu, we wskazanych terminach i ustalonej wysokości. Jeżeli w umowie nie zostanie określony termin płatności, przedsiębiorca powinien odprowadzać go z góry. Przy umowie na czas określony zawartej na dłużej niż miesiąc oraz umowie zawartej na czas nieoznaczony przedsiębiorca musi płacić go miesięcznie, do dziesiątego dnia miesiąca. Natomiast wówczas gdyby najem miał trwać nie dłużej niż miesiąc, czynsz powinien zostać zapłacony z góry za cały okres najmu.
