Dla większości podmiotów prowadzenie działalności gospodarczej wiąże się z zawieraniem umowy najmu lokalu. Poniżej wskazówki jak doprowadzić do rozwiązania stosunku najmu w przypadku gdy lokal nie spełnia naszych oczekiwań.
Zasady najmu regulują przepisy Kodeksu cywilnego (art. 659-679) ze szczególnym uwzględnieniem najmu lokali (art. 680-692 KC) – zob. cz. II, rozdz. VII, § 81. Regulacja dotyczy najmu lokali mieszkalnych oraz lokali o innym przeznaczeniu, czyli lokali użytkowych.
W świetle przepisów stronami umowy najmu lokalu są lokator i właściciel. Lokatorem określa się najemcę lokalu lub osobę, która używa lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności. Z kolei właścicielem jest wynajmujący lub osoba z którą wiąże lokatora stosunek prawny uprawniający go do korzystania z lokalu.
W celu ochrony praw najemcy do użytkowania lokalu wykorzystywane są przepisy o ochronie własności, tzn. art. 690 KC. Określa on jasno, iż stosunek najmu lokalu ustaje na skutek: upływu terminu, na jaki umowa została zawarta, rozwiązania umowy przez strony lub wypowiedzenia umowy przez jedną ze stron.
W tym przypadku należy wziąć pod uwagę następujące możliwości:
- najemca i wynajmujący może wypowiedzieć najem lokalu najpóźniej na trzy miesiące naprzód końca miesiąca kalendarzowego, jeżeli czas trwania najmu lokalu nie był wcześniej oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie (art. 688 KC)
- wypowiedzenie przez najemcę: najemca ma możliwość wypowiedzenia najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia, jeżeli rzecz będąca przedmiotem najmu ma wady, które w sposób jednoznaczny zagrażają zdrowiu najemcy, niezależnie od tego czy najemca wiedział o tych wadach w chwili zawarcia umowy czy też nie posiadał takich informacji (art. 682 KC)
- wypowiedzenie przez wynajmującego: wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, jeżeli najemca lokalu wykracza w sposób rażący lub uporczywie przeciwko obowiązującemu porządkowi lub czyni korzystanie z innych lokali w budynku uciążliwym (art. 685 KC)
Nie bez znaczenia pozostaje fakt, iż wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia w przypadku gdy najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności. W takiej sytuacji musi on jednak zawiadomić najemcę na piśmie i udzielić mu dodatkowego wyznaczonego terminu do zapłaty zaległego czynszu (art. 687 KC).
UWAGA!
Przepis art. 687 KC nie dotyczy lokali objętych regulacją ustawy o ochronie praw lokatorów.
Po ustaniu stosunku najmu najemcami obowiązek opróżnić lokal, a w sytuacji, kiedy tego nie zrobi sąd wyda wyrok nakazujący opróżnienie lokalu w oparciu o przepisy o postępowaniu egzekucyjnym
Źródło: firma.wieszjak.pl
W świetle powyższego, czy najemca ma prawo rozwiązania umowy bez wypowiedzenia argumentując, że lokal nie spełnia wymagań technicznych.
W lokalu biurowym od strony wschodniej nie ma klimatyzacji i przy podpisaniu umowy nie było o niej mowy, teraz klient zadzwonił z informacją żeby coś zrobić bo temperatura latem w lokalu jest zbyt wysoka do pracy biurowej... czy to właściciel lokalu czy najemca tj. szef firmy ma obowiązek zapewnienia odpowiedniej temperatury do pracy i jaka to jest temperatura, powyżej której nie można wykonywać pracy biurowej
