Niniejszy biznesplan przedstawia zastosowanie metod analitycznych przy wycenie projektów inwestycyjnych nowych lub w trakcie rozruchu oraz przy prognozowaniu ich przyszłych przepływów pieniężnych. Autor biznesplanu oraz serwis www.biznes-firma.pl wyłączają swoją odpowiedzialność za czynności lub zaniechania podjęte pod wpływem niniejszego dokumentu.
Sytuacja biznesowa:
Jan Abramowicz przez rok prowadził stację benzynową którą zaprojektował oraz zbudował od podstaw. Oczywiście w ciągu jednego roku (stacja działała w pełni swoich mocy w okresie kwiecień 2008-kwiecień 2009) jego inwestycja nie zwróciła się. Jednak chce ją sprzedać ponieważ znalazł inną o wiele bardziej interesującą go inwestycję. Poniższy sporządzony dokument jest przeznaczony dla potencjalnego kupca Michała Poznańskiego. W tym dokumencie Abramowicz wylicza kwotę jaką chce otrzymać za stację (za pomocą modeli ekonomicznych) oraz prognozuje jej przychody i zyski. Ponadto ukazuje on Poznańskiemu motywy, jakie nim kierowały gdy budował tą stację i dostarcza potencjalnemu właścicielowi pewnych praktycznych wskazówek na prowadzenie biznesu.
dla:
Michał Poznański
Aleje Jerozolimskie 121/3
88-764 Warszawa
OPIS ORAZ PROGNOZY FINANSOWE DLA STACJI BENZYNOWEJ POZNAFT S. A.
od:
Jan Abramowicz
ul. Twarda 7
84-843 Poznań
LIST DO INWESTORA
Poznań, dnia 1. maja 2009
Drogi Michale! Zgodnie z naszymi wcześniejszymi ustaleniami przesyłam Ci szczegółowy opis mojego przedsięwzięcia wraz jego wyceną. Moja propozycja to jeden milion sześćset tysięcy złotych. Cenę tą ustaliłem na podstawie wartości księgowej firmy oraz dodatkowo ją zredukowałem. Niniejszy dokument opisuje dlaczego ta cena jest dla Ciebie niezwykle atrakcyjna. Przy sporządzaniu dziesięcioletnich prognoz dla firmy oparłem się na porównaniach wyników finansowych stacji benzynowych należących do moich znajomych. Zakładam że w okresie pięciu lat Twoja (mam nadzieję) stacja benzynowa osiągnie 20% rentowność aktywów oraz ustabilizuje się na tym poziomie rentowności.
Jak już wspominałem w naszej rozmowie, stacja Poznaft jest dość mała (doślę specyfikacje techniczne), składa się z (patrząc od strony klienta) czterech dystrybutorów oraz małego sklepiku. Założyłem ją z myślą o:
- Zdobycia doświadczenia w tym sektorze gospodarki
- Pozyskaniu źródła stałych oraz w miarę stabilnych przychodów
- Późniejszego zbycia lub przekazania stacji w spadku
Znalazłem jednak inny pomysł na biznes w związku z czym potrzebuję gotówki (nowy projekt nie cierpi zwłoki). Dobrą wiadomością dla Ciebie jest to, że cena jaką oczekuję uzyskać za stację zostanie obniżona o 5% w stosunku do wartości księgowej, aby dodatkowo zachęcić Cię do tej inwestycji. Wiadomością złą jest to, że przedsiębiorstwo może "po drodze" wymagać dokapitalizowania, co zostało ukazane w symulacjach. Brałem to pod uwagę, jednak nie brałem tego, że mogę być zmuszony do pozbycia się tego interesu tak wcześnie.
Wszelkie pozostałe dokumenty (odpisy z ksiąg rachunkowych i wieczystych, wyciąg z KRS, kopie koncesji i licencji itp.) załączam.
z poważaniem
Jan Abramowicz
WYCENA KSIĘGOWA PRZEDSIĘBIORSTWA
Spółka akcyjna Poznaft została założona w styczniu roku 2005. Jej kapitał dzieli się na milion akcji o wartości nominalnej 1 złoty i jest pokryty w całości.
Głównymi (ponad 90% łącznej wartości aktywów) aktywami spółki są:
- Działka przy ulicy Rybnej 5 o wartości zaktualizowanej 900 000 złotych polskich (cena nabycia w styczniu roku 2005 to 1 000 000 złotych polskich, aktualizacja uwzględnia załamanie rynku nieruchomości).
- Budynki i infrastruktura techniczna o wartości według cen budów, transakcji kupna i montaży 1 000 000 złotych polskich. Ze względu na intensywną eksploatację wycena zaktualizowana jest o 6% niższa i wynosi 940 000 złotych polskich.
- Cysterna DAF i samochód osobowy Skoda Fabia o wartości 100 000 i 10 000 złotych (wycena cysterny na podstawie opinii dealera DAF, a samochodu osobowego na podstawie rocznej mediany cen zakupu podobnych typów na giełdzie samochodowej w Poznaniu).
Łączna wartość księgowa pozostałych aktywów (m.in. gotówka na koncie przedsiębiorstwa, zmagazynowane paliwo) została ustalona na 150 000 złotych polskich. W związku z tym łączna wartość aktywów spółki to 2 100 000 złotych polskich.
Przedsiębiorstwo posiada zaciągnięty w styczniu roku 2008 kredyt bankowy na łączną sumę 500 000 złotych polskich. Oprocentowanie kredytu jest stałe i wynosi 10% rocznie. Kredyt jest spłacany metodą rat kwartalnych równych z możliwością wcześniejszej spłaty.
Harmonogram spłaty kredytu:
Termin spłaty Rata Odsetki Kapitał
marzec 2008 (spłacono) 32 073.56 PLN 12 500.00 PLN 19 573.56 PLN
czerwiec 2008 (spłacono) 32 073.56 PLN 12 010.66 PLN 20 062.90 PLN
wrzesień 2008 (spłacono) 32 073.56 PLN 11 509.09 PLN 20 564.48 PLN
grudzień 2008 (spłacono) 32 073.56 PLN 10 994.98 PLN 21 078.59 PLN
marzec 2009 (spłacono) 32 073.56 PLN 10 468.01 PLN 21 605.55 PLN
czerwiec 2009 32 073.56 PLN 9 927.87 PLN 22 145.69 PLN
wrzesień 2009 32 073.56 PLN 9 374.23 PLN 22 699.33 PLN
grudzień 2009 32 073.56 PLN 8 806.75 PLN 23 266.82 PLN
marzec 2010 32 073.56 PLN 8 225.08 PLN 23 848.49 PLN
czerwiec 2010 32 073.56 PLN 7 628.86 PLN 24 444.70 PLN
wrzesień 2010 32 073.56 PLN 7 017.75 PLN 25 055.82 PLN
grudzień 2010 32 073.56 PLN 6 391.35 PLN 25 682.21 PLN
marzec 2011 32 073.56 PLN 5 749.30 PLN 26 324.27 PLN
czerwiec 2011 32 073.56 PLN 5 091.19 PLN 26 982.37 PLN
wrzesień 2011 32 073.56 PLN 4 416.63 PLN 27 656.93 PLN
grudzień 2011 32 073.56 PLN 3 725.21 PLN 28 348.36 PLN
marzec 2012 32 073.56 PLN 3 016.50 PLN 29 057.07 PLN
czerwiec 2012 32 073.56 PLN 2 290.07 PLN 29 783.49 PLN
wrzesień 2012 32 073.56 PLN 1 545.48 PLN 30 528.08 PLN
grudzień 2012 32 073.56 PLN 782.28 PLN 31 291.28 PLN
w sumie: 641 471.29 PLN 141 471.29 PLN 500 000.00 PLN
spłacono: 160 367.80 PLN 57 482.74 PLN 102 885.08 PLN
pozostało: 481 103.49 PLN 83 988.55 PLN 397 114.92 PLN
Przedsiębiorstwo nie posiada innych zobowiązań.
W związku z powyższymi informacjami ustala się wartość księgową przedsiębiorstwa poprzez odjęcie od łącznej wartości aktywów (2 100 000 złotych polskich) pozostałej części kredytu. Ze względu na możliwość wcześniejszej spłaty, uwzględnia się jedynie część kapitałową kredytu (397 114.92 złotych polskich).
Wartość księgowa przedsiębiorstwa to 1 702 885.08 złotych polskich.
Po uwzględnieniu pięcioprocentowej zachęty otrzymujemy 1 617 740.70 złotych polskich ‑ jest to robocza propozycja ceny sprzedaży przedsiębiorstwa.
WYCENA PRZEDSIĘBIORSTWA METODĄ WARTOŚCI BIEŻĄCEJ NETTO (NET PRESENT VALUE - NPV)
Poniższa tabela przedstawia historyczne oraz prognozowane zdyskontowane przepływy finansowe stacji Poznaft. Dane pisane kursywą są danymi historycznymi. Przyjęto stopę dyskonta równą 5%.
|
Rok
|
Zysk operacyjny
|
Obsługa i spłata zadłużenia
|
Przepływy pieniężne
|
Współczynnik dyskontowy
|
Przepływy zdyskontowane
|
Stopa dyskonta
|
Okres
|
|
2008
|
-100 000,00 zł
|
128 294,24 zł
|
-228 294,24 zł
|
nie dotyczy
|
nie dotyczy
|
5%
|
0
|
|
2009 (do
marca)
|
-50 000,00 zł
|
32 073,56 zł
|
-82 073,56 zł
|
nie dotyczy
|
nie dotyczy
|
5%
|
0
|
|
2009 (od marca)
|
-25 000,00 zł
|
96 220,68 zł
|
-121 220,68 zł
|
0,96
|
- 116 865,07 zł
|
5%
|
0,75
|
|
2010
|
0,00 zł
|
128 294,24 zł
|
-128 294,24 zł
|
0,92
|
- 117 794,74 zł
|
5%
|
1,75
|
|
2011
|
100 000,00 zł
|
128 294,24 zł
|
-28 294,24 zł
|
0,87
|
- 24 741,58 zł
|
5%
|
2,75
|
|
2012
|
200 000,00 zł
|
128 294,24 zł
|
71 705,76 zł
|
0,83
|
59 716,48 zł
|
5%
|
3,75
|
|
2013
|
300 000,00 zł
|
0,00 zł
|
300 000,00 zł
|
0,79
|
237 942,53 zł
|
5%
|
4,75
|
|
2014
|
400 000,00 zł
|
0,00 zł
|
400 000,00 zł
|
0,76
|
302 149,25 zł
|
5%
|
5,75
|
|
2015
|
450 000,00 zł
|
0,00 zł
|
450 000,00 zł
|
0,72
|
323 731,34 zł
|
5%
|
6,75
|
|
2016
|
450 000,00 zł
|
0,00 zł
|
450 000,00 zł
|
0,69
|
308 315,56 zł
|
5%
|
7,75
|
|
2017
|
450 000,00 zł
|
0,00 zł
|
450 000,00 zł
|
0,65
|
293 633,87 zł
|
5%
|
8,75
|
|
2018
|
450 000,00 zł
|
0,00 zł
|
450 000,00 zł
|
0,62
|
279 651,30 zł
|
5%
|
9,75
|
|
2019
|
450 000,00 zł
|
0,00 zł
|
450 000,00 zł
|
0,59
|
266 334,57 zł
|
5%
|
10,75
|
|
2020
|
450 000,00 zł
|
0,00 zł
|
450 000,00 zł
|
0,56
|
253 651,98 zł
|
5%
|
11,75
|
|
Łącznie
|
2 065 725,49 zł
|
Po pomniejszeniu zdyskontowanych przepływów pieniężnych o wartość początkową inwestycji uwzględniającą pięcioprocentową zachętę opisaną w liście, czyli 1 617 740.70 złotych polskich, otrzymujemy 447 984.70 złotych wartości bieżącej netto przedsiębiorstwa, co oznacza że przy stopie dyskonta równej 5% inwestycja posiada bardzo wysoką dodatnią wartość bieżącą netto, a zatem jest opłacalna.
WEWNĘTRZNA STOPA ZWROTU PRZEDSIĘWZIĘCIA (INTERNAL RATE OF RETURN - IRR)
Przy zaproponowanej powyżej cenie wejścia w inwestycję, szacowana wewnętrzna stopa zwrotu przedsięwzięcia wynosi około 65%, co przy założeniu rzetelności prognozy oraz ceteris paribus (koniunktura i inne warunki ekonomiczne pozostają niezmiennymi) wskazuje na bardzo wysoką atrakcyjność inwestycyjną projektu. (szacowanie na podstawie http://spin.mohawkcollege.ca/courses/piczakm/irrcalculator.xls)