Konfiskata nieruchomości przez komornika jest bezskuteczna wobec jej nowego właściciela, jeśli w chwili kupna w księdze wieczystej nie było wzmianki o tym zajęciu. Inaczej będzie, jeśli nabywca wiedział o wszczęciu egzekucji z tej nieruchomości.
Tak uznał Sąd Najwyższy w wyroku z 4 kwietnia 2006 r. (sygn.I CSK 3/08). Praktycznego znaczenia tego wyroku zarówno dla nabywających nieruchomości, jak i dla wierzycieli nie sposób przecenić. Zwiększa on pewność nabywców, że nie obciążą ich długi dotychczasowego właściciela. Dla wierzycieli oczywiście nie jest korzystny.
W sprawie, której dotyczy wskazany wyrok, chodzi o mieszkanie będące odrębną nieruchomością o pow. ok. 80 mkw., położone w centrum Warszawy. Aktualny jego właściciel, Aleksander W., kupił je od Haliny D. Akt notarialny został spisany 23 października 2002 r. ok. godz. 11. Tego samego dnia 11 minut po godz. 9 komornik złożył w sądzie wieczysto-księgowym wniosek o wpis do księgi wieczystej o wszczęciu egzekucji z tej nieruchomości. Egzekucję wszczął PKO SA, w którym Halina D. była i wciąż jest zadłużona. Jej dług wynosi kilkadziesiąt tysięcy i jest wielokrotnie niższy od wartości lokum.
Sąd wieczysto-księgowy zarządził wpis dopiero 24 marca 2003 r. Na żądanie banku sąd sprostował wpis przez wskazanie godziny złożenia wniosku przez komornika.
Nowy właściciel, Aleksander W., wniósł apelację od wpisu. W maju 2005 r. została oddalona. Złożył też skargę na czynności komornika i jednocześnie na podstawie art. 841 kodeksu postępowania cywilnego wystąpił przeciwko PKO SA do sądu z żądaniem zwolnienia swego lokum spod egzekucji. Ostatnia z tych spraw dotarła właśnie do SN.
Art. 841 k.p.c. upoważnia osobę trzecią do wystąpienia do sądu z żądaniem zwolnienia zajętego przedmiotu od egzekucji, jeżeli narusza to jej prawa.
Sąd I instancji oddalił żądanie Aleksandra W. Także sąd II instancji nie znalazł podstaw do jego uwzględniania. Powołał się na art. 29 ustawy z 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, w myśl którego wpis w księdze wieczystej ma moc wsteczną od chwili złożenia wniosku o dokonanie wpisu. Skoro więc komornik złożył swój wniosek o godz. 9.11, a akt notarialny został spisany o godz. 11, to – argumentował – Aleksander W. kupił nieruchomość zajętą już skutecznie także wobec niego. Słowem, licytacji mieszkania może zapobiec tylko spłacając dług poprzedniej właścicielki.
Sąd II instancji odwołał się do wyroku z 24 lutego 1997 r. (sygn. I CSK 96/96), w którym SN uznał, że moc wpisu o wszczęciu egzekucji z nieruchomości rozciąga się wstecz do daty złożenia wniosku o ten wpis.
W skardze kasacyjnej Aleksander W. powoływał się przede wszystkim na art. 925 k.p.c., w którym zapisano, że w stosunku do osób trzecich nieruchomość jest zajęta z chwilą dokonania wpisu w księdze wieczystej, a także na art. 5 ustawy z 1982 r. o rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.
Sąd Najwyższy uwzględnił skargę kasacyjną i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia.
- Sąd podzielił pogląd przyjęty w zaskarżonym wyroku, że stosownie do art. 29 ustawy z 1982 r. moc wsteczną mają także wpisy konstytutywne, do których należy wpis o wszczęciu egzekucji z nieruchomości – stwierdziła sędzia Elżbieta Skowrońska-Bocian. - Dotyczy to jednak samego uprawnionego, np. nabywcy nieruchomości, użytkownika wieczystego. Tu zaś chodzi o inną sytuację, o moc wpisu, który ma dotknąć osobę trzecią. Dlatego dla rozstrzygnięcia tej kwestii należy odwołać się do art. 2 i 3 ustawy z 1982 r. ustanawiających zasadę jawności ksiąg wieczystych oraz domniemania prawdziwości wpisów – wyjaśniała sędzia. W myśl art. 2 nikt nie może zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę.
Takiej wzmianki o wniosku komornika 23 października 2002 r. w księdze wieczystej nie było.
– Przyjęcie, że wniosek taki jest skuteczny wobec nabywcy, choć nie ma o nim wzmianki i możliwości dowiedzenia się o nim, byłoby nieracjonalnym rygoryzmem – stwierdziła sędzia.
Zaznaczyła też, że SN w związku z tym koryguje stanowisko zajęte we wspomnianym wyroku z 1997 r. i uznaje, że wpis o wszczęciu egzekucji z nieruchomości jest skuteczny wobec osób trzecich, w tym jej nabywcy, dopiero od momentu dokonania wzmianki w księdze.
Nie oznacza to jednak szybkiego zakończenia sprawy – oświadczyła sędzia. Sąd bowiem będzie musiał rozważyć, stosownie do art. 925 § 2 k.p.c., czy powód nie wiedział już wcześniej o wszczęciu przez komornika egzekucji z kupowanej nieruchomości, np. od osoby trzeciej czy poprzedniej właścicielki, dłużniczki PKO SA.
W sprawie, której dotyczy wskazany wyrok, chodzi o mieszkanie będące odrębną nieruchomością o pow. ok. 80 mkw., położone w centrum Warszawy. Aktualny jego właściciel, Aleksander W., kupił je od Haliny D. Akt notarialny został spisany 23 października 2002 r. ok. godz. 11. Tego samego dnia 11 minut po godz. 9 komornik złożył w sądzie wieczysto-księgowym wniosek o wpis do księgi wieczystej o wszczęciu egzekucji z tej nieruchomości. Egzekucję wszczął PKO SA, w którym Halina D. była i wciąż jest zadłużona. Jej dług wynosi kilkadziesiąt tysięcy i jest wielokrotnie niższy od wartości lokum.
Sąd wieczysto-księgowy zarządził wpis dopiero 24 marca 2003 r. Na żądanie banku sąd sprostował wpis przez wskazanie godziny złożenia wniosku przez komornika.
Nowy właściciel, Aleksander W., wniósł apelację od wpisu. W maju 2005 r. została oddalona. Złożył też skargę na czynności komornika i jednocześnie na podstawie art. 841 kodeksu postępowania cywilnego wystąpił przeciwko PKO SA do sądu z żądaniem zwolnienia swego lokum spod egzekucji. Ostatnia z tych spraw dotarła właśnie do SN.
Art. 841 k.p.c. upoważnia osobę trzecią do wystąpienia do sądu z żądaniem zwolnienia zajętego przedmiotu od egzekucji, jeżeli narusza to jej prawa.
Sąd I instancji oddalił żądanie Aleksandra W. Także sąd II instancji nie znalazł podstaw do jego uwzględniania. Powołał się na art. 29 ustawy z 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, w myśl którego wpis w księdze wieczystej ma moc wsteczną od chwili złożenia wniosku o dokonanie wpisu. Skoro więc komornik złożył swój wniosek o godz. 9.11, a akt notarialny został spisany o godz. 11, to – argumentował – Aleksander W. kupił nieruchomość zajętą już skutecznie także wobec niego. Słowem, licytacji mieszkania może zapobiec tylko spłacając dług poprzedniej właścicielki.
Sąd II instancji odwołał się do wyroku z 24 lutego 1997 r. (sygn. I CSK 96/96), w którym SN uznał, że moc wpisu o wszczęciu egzekucji z nieruchomości rozciąga się wstecz do daty złożenia wniosku o ten wpis.
W skardze kasacyjnej Aleksander W. powoływał się przede wszystkim na art. 925 k.p.c., w którym zapisano, że w stosunku do osób trzecich nieruchomość jest zajęta z chwilą dokonania wpisu w księdze wieczystej, a także na art. 5 ustawy z 1982 r. o rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.
Sąd Najwyższy uwzględnił skargę kasacyjną i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia.
- Sąd podzielił pogląd przyjęty w zaskarżonym wyroku, że stosownie do art. 29 ustawy z 1982 r. moc wsteczną mają także wpisy konstytutywne, do których należy wpis o wszczęciu egzekucji z nieruchomości – stwierdziła sędzia Elżbieta Skowrońska-Bocian. - Dotyczy to jednak samego uprawnionego, np. nabywcy nieruchomości, użytkownika wieczystego. Tu zaś chodzi o inną sytuację, o moc wpisu, który ma dotknąć osobę trzecią. Dlatego dla rozstrzygnięcia tej kwestii należy odwołać się do art. 2 i 3 ustawy z 1982 r. ustanawiających zasadę jawności ksiąg wieczystych oraz domniemania prawdziwości wpisów – wyjaśniała sędzia. W myśl art. 2 nikt nie może zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę.
Takiej wzmianki o wniosku komornika 23 października 2002 r. w księdze wieczystej nie było.
– Przyjęcie, że wniosek taki jest skuteczny wobec nabywcy, choć nie ma o nim wzmianki i możliwości dowiedzenia się o nim, byłoby nieracjonalnym rygoryzmem – stwierdziła sędzia.
Zaznaczyła też, że SN w związku z tym koryguje stanowisko zajęte we wspomnianym wyroku z 1997 r. i uznaje, że wpis o wszczęciu egzekucji z nieruchomości jest skuteczny wobec osób trzecich, w tym jej nabywcy, dopiero od momentu dokonania wzmianki w księdze.
Nie oznacza to jednak szybkiego zakończenia sprawy – oświadczyła sędzia. Sąd bowiem będzie musiał rozważyć, stosownie do art. 925 § 2 k.p.c., czy powód nie wiedział już wcześniej o wszczęciu przez komornika egzekucji z kupowanej nieruchomości, np. od osoby trzeciej czy poprzedniej właścicielki, dłużniczki PKO SA.
Brak komentarzy
Tego artykułu jeszcze nie skomentowano. Bądź pierwszy...